Un locataire qui souhaite quitter son logement avant la fin de son bail peut le céder à une autre personne. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 31 en février 2024, les règles entourant la cession de bail ont changé, et le propriétaire dispose maintenant d’une marge de manœuvre différente. Comprendre ce qui a évolué permet d’éviter les décisions coûteuses et les contestations devant le Tribunal administratif du logement.
Cet article fait le point sur ce qu’un propriétaire peut accepter, refuser et exiger, ainsi que sur les situations où la cession est tout simplement interdite.
Ce qu’est une cession de bail, et ce qu’elle n’est pas
La cession de bail transfère le bail de façon permanente à une nouvelle personne, le cessionnaire, qui reprend le logement aux mêmes conditions, y compris le même loyer. Une fois la cession validée, le locataire d’origine est libéré de ses obligations. C’est ce qui distingue la cession de la sous-location, où le locataire initial demeure responsable du bail et agit en quelque sorte comme locateur de son sous-locataire. Les principales différences se résument ainsi :
- la cession libère définitivement le locataire d’origine, la sous-location non;
- le cessionnaire obtient le droit au maintien dans les lieux, pas le sous-locataire;
- en sous-location, le locataire initial doit continuer d’assumer le loyer et les dommages en cas de défaut du sous-locataire.
Dans les deux cas, le locataire ne peut réclamer aucune contrepartie financière pour la transaction. Vendre son bail ou exiger un montant du cessionnaire est interdit. La même logique s’applique à la sous-location, où le montant demandé ne peut dépasser le loyer payé, sauf pour des frais raisonnables liés aux meubles ou aux services.
Ce que la Loi 31 a changé pour le propriétaire
Avant février 2024, un propriétaire ne pouvait refuser une cession que pour un motif sérieux, par exemple l’incapacité de payer du cessionnaire, une insolvabilité probable ou des antécédents de non-respect des obligations du bail. La jurisprudence avait précisé cette notion : le motif devait reposer sur la capacité du cessionnaire à remplir les obligations du bail. En l’absence d’un tel motif, le propriétaire était tenu d’accepter la cession.
Depuis l’adoption, le 21 février 2024, de la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, le propriétaire peut désormais refuser une cession sans invoquer de motif sérieux. Ce nouveau pouvoir vient toutefois avec une contrepartie déterminante. Si le propriétaire refuse la cession sans motif sérieux, le bail prend automatiquement fin à la date de cession proposée par le locataire, et ce dernier est libéré sans pénalité. À l’inverse, s’il refuse avec un motif sérieux reconnu, le bail se poursuit et le locataire demeure lié.
Autrement dit, refuser un bon cessionnaire peut mener à une vacance et à la recherche d’un nouveau locataire. Distinguer un motif sérieux d’un simple refus a donc des conséquences directes sur les revenus, ce qui explique l’intérêt d’un accompagnement en gestion des litiges locatifs lorsqu’un dossier devient ambigu ou qu’un locataire conteste la décision.
Le délai de réponse et la procédure
Pour céder son bail, le locataire doit transmettre au propriétaire un avis écrit indiquant le nom et l’adresse du cessionnaire pressenti ainsi que la date de cession envisagée. Le propriétaire dispose alors de 15 jours pour répondre. Passé ce délai, son silence équivaut à un accord.
S’il refuse, le propriétaire doit le faire par écrit et préciser ses raisons. Un refus fondé sur un motif sérieux repose sur des éléments objectifs liés au cessionnaire, comme sa capacité de payer ou son historique locatif. Lorsque le propriétaire présente un motif comme sérieux mais que le locataire le conteste, ce dernier peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour faire reconnaître la validité de la cession. Le Tribunal tranchera alors sur le caractère réellement sérieux du refus.
Les situations où la cession est interdite
La loi interdit la cession dans certains cas précis, peu importe la volonté des parties. Un propriétaire a intérêt à les connaître pour ne pas se retrouver avec une transaction invalide :
- un logement situé dans un établissement d’enseignement, réservé aux étudiants;
- un logement à loyer modique;
- une résidence familiale lorsque le conjoint marié ou uni civilement s’y oppose.
À noter également qu’une clause du bail qui interdirait purement et simplement la cession ou la sous-location serait illégale et sans effet. Le droit de céder demeure, même s’il est désormais encadré différemment.
Le registre des loyers et la section G
La Loi 31 a aussi introduit des mesures de transparence sur les loyers. Le bail comporte une section, souvent appelée section G, où le propriétaire doit indiquer le loyer le plus bas payé au cours des douze derniers mois. Lorsqu’un nouveau locataire s’installe, il peut se servir de cette information pour vérifier le loyer antérieur et, s’il conteste le montant demandé, s’adresser au Tribunal dans les dix jours suivant la signature. Un propriétaire qui augmente le loyer entre deux locataires prend donc un risque s’il ne peut justifier l’écart.
Bien évaluer le cessionnaire proposé
Lorsqu’une cession est envisagée, le propriétaire a tout intérêt à évaluer le cessionnaire avec le même sérieux qu’un nouveau locataire : vérification de la capacité de payer, références et historique locatif. Cette étape conditionne la solidité d’un éventuel motif sérieux de refus et, à l’inverse, la tranquillité d’esprit si la cession est acceptée.
Comme cette évaluation demande méthode et constance, plusieurs propriétaires préfèrent la déléguer à une firme de gestion immobilière qui traite ce type de dossier au quotidien, documente chaque décision et sait quels signaux justifient objectivement un refus.
Sous-location prolongée et location touristique
Deux situations méritent une vigilance particulière. D’abord, lorsqu’un logement est sous-loué depuis plus de douze mois, le propriétaire peut transmettre un avis de non-reconduction dans les mêmes délais qu’un avis de modification du bail, ce qui lui permet de reprendre la maîtrise du logement.
Ensuite, la sous-location touristique de courte durée, par des plateformes comme Airbnb, est risquée dans un logement résidentiel : elle peut contrevenir au bail, au règlement de l’immeuble ou aux règles municipales, et exposer le locataire à une demande de résiliation ainsi qu’à des dommages. Un propriétaire qui découvre une telle pratique dispose donc de recours concrets.
Ces nuances rappellent qu’une cession ou une sous-location mal encadrée peut se transformer en litige. Clarifier les attentes dès la signature du bail, préciser les usages permis et vérifier régulièrement l’occupation réelle du logement limitent les mauvaises surprises. Un locataire informé de ce qui est autorisé est aussi moins susceptible de se placer, sans le savoir, en situation de défaut.
Une vérification périodique de l’occupation réelle, surtout dans les secteurs prisés par la location touristique, complète utilement cette prudence et permet d’intervenir tôt si un usage non prévu au bail est constaté.
Garder le contrôle sans bloquer inutilement
La cession de bail place le propriétaire devant un arbitrage clair : refuser sans motif sérieux libère le locataire et ouvre la porte à un nouveau bail, mais accepter un bon cessionnaire assure une continuité de revenu sans période de vacance. Dans tous les cas, respecter le délai de 15 jours, répondre par écrit avec des motifs précis et conserver une trace des échanges demeure la meilleure protection contre un litige.
